soho中国市值预测准不准？专家分享未来走势方法

昨天刷手机看见好几篇分析SOHO中国股价的文章，吹得天花乱坠。我心说这帮专家真能扯，干脆自己动手扒拉扒拉数据得了。

一、先扫了几份券商报告

从微信收藏夹里翻出七八份地产股研报，大部分都说SOHO中国要翻身。我盯着那些柱状图折线图直挠头——租金收入曲线看着像心电图，负债率倒是扎扎实实往上飙。最逗的是有个报告把潘石屹两口子海外买楼的新闻当利好分析，这都哪跟哪？

二、溜去公司楼下蹲点

早上九点揣着豆浆油条蹲在光华路SOHO门口数人头。好家伙，三栋写字楼就一栋亮灯超过五层，门口外卖小哥比白领还多。转到地库保安亭跟大爷唠嗑，大爷掰着手指头算：“空半年，B2层那排车位草都长出来了。”

• 中午溜进2号楼厕所发现隔间封了四成
• 自动售货机里矿泉水全是三年前的批次
• 顶层餐厅菜单标价比国贸还贵30%

三、翻烂了财报附注

回家摊开年报看到半夜，重点盯着小字部分。融资成本那栏每年涨两个点，债务担保用旗下物业反复抵押了三次。最绝的是折旧政策，他们把写字楼折旧年限拉到50年，比同行多藏了20%的利润。这手法跟我妈把发霉的腊肉泡酱油里再端上桌一个路数。

四、拿菜市场理论套模型

把小区菜摊王婶的生意经套进估值模型：摊位费（租金）连着跌，赊给餐厅的菜钱（应收账款）三年没收回来，最近还跟隔壁摊主借钱（融资）续租金。算出来每股最多值五毛，现在股价硬是炒到一块二。昨儿收摊时王婶嘟囔着说：“虚高的菜叶子终归要蔫。”

折腾三天整明白个理儿：看地产股别信PPT里画的饼，得去数厕所卷纸用量。专家预测连他们自己都不信，毕竟写研报的分析师可能连公司大门朝哪开都不知道。