万达2022年危险了是谣言吗？深度分析集团面临的挑战！

万达2022年危险了这事儿，当时那阵子传得可凶了，我那会儿也跟着瞎操心，毕竟身边好几个朋友的商铺就是在万达广场里头，真出啥事儿，大家的日子都不好过。我就琢磨着，这事儿到底是真的假的？不能光听风就是雨，得自己去扒拉扒拉。

我从哪儿开始扒的？

我最早是看了一些财经新闻，都是讲万达商业地产那一块儿的动态，但新闻嘛有时候总爱搞个大新闻。所以我就想着，不如直接去看万达自己披露的东西，至少数据不会太假。

• 看财报： 我找了万达集团和它旗下上市公司的财报，主要聚焦在2021年下半年到2022年上半年的数据。我主要看几个地方：营收、净利润、负债率和现金流。
• 盯商业地产空置率： 万达的核心是商业广场，如果广场里店铺都关门了，那肯定有问题。我就通过一些行业报告，还有直接去周边的几个万达广场转悠，看看实际的空置情况。
• 关注轻资产转型进度： 王健林前几年就开始喊“轻资产”，意思就是不再自己砸钱盖楼，而是帮别人运营管理。这个转型如果做得慢或者效果不那肯定影响集团的抗风险能力。

扒拉到的实际情况

我这人做事情比较糙，但找数据还算仔细。

说负债。 那个时候，房地产行业都在去杠杆，万达也不例外。从数据上看，它确实在努力降负债。虽然负债总量看着还是吓人，但相较于前几年那种“买买买”的扩张时期，已经收敛很多了。但问题是，万达手里捏着大量的商业地产，这些资产在市场不好时，变现能力是打问号的，这是个隐患。

然后是现金流。 现金流是企业的血液。我发现，万达的经营性现金流虽然还算健康，但很大程度上依赖租金收入。疫情那两年，很多商场为了留住租户都减租了，这直接影响了现金“回血”的速度。这也是2022年大家觉得它“危险”的一个重要原因——看起来体量大，但短期能灵活调动的钱可能没想象中那么多。

深入到具体项目上

光看数字太抽象，我就跑到我家附近的两个万达广场去看了看。一个在市中心，一个在郊区。

市中心那个： 人流没以前那么爆炸了，但主力店基本还在，餐饮区周末还是爆满。空置率确实有，尤其是一些非一线品牌的服装店，换了一茬又一茬。但整体运营还算稳健。我跟一个开了多年的小老板聊了聊，他说：“租金虽然没怎么涨，但也没大降，就是人少了点，压力大了。”

郊区那个： 这个情况就不太乐观了。我看到三楼大片区域黑着灯，很多铺位贴着招租。这说明区域差异非常大。万达的项目分布广，如果偏远或者非核心城市项目运营不就成了集团的拖油瓶。

我对“危险论”的看法和记录

经过这么一通折腾，我的结论是：“万达2022年危险了”这个说法，太绝对，但集团面临的挑战绝对是真金白银的。

最大的挑战在于转型和融资。万达想要完全靠轻资产来跑，需要时间去沉淀品牌和运营能力。国内地产融资环境收紧，万达这种体量的公司要借钱，成本肯定也高。如果核心商业地产REITs（不动产投资信托基金）那块儿上市进度受阻，现金回笼的速度就会慢下来，压力自然就大了。

我当时给朋友们的建议是：万达集团虽然不会说垮就垮，但它内部的项目质量参差不齐。如果你是在运营好的核心广场，稍微稳着点；如果在运营一般的郊区广场，得赶紧想好退路，别把全部身家都押宝在万达这块“金字招牌”上了。