600094大名城，在地产寒冬中，它手里握着的那张上海滩旧船票，还能登得上客船吗？

大家好，我是你们的老朋友，一个在财经圈里摸爬滚打多年的笔杆子，今天咱们不聊那些虚无缥缈的高大上理论，也不去追那些已经飞上天的热点，咱们把目光聚焦在一家颇具争议，却又在角落里默默积蓄力量的老牌房企身上——600094大名城。

说实话，提起房地产股，现在的很多散户朋友第一反应可能是摇头，甚至是有点“谈房色变”，毕竟这几年的楼市，大家都看在眼里，那是真的冷，恒大、碧桂园这些曾经的巨无霸都在风雨飘摇，这时候我们还要去聊一家区域性房企，是不是有点“火中取栗”的意思？

但恰恰相反，我认为在一片哀鸿遍野中，往往藏着被错杀的机会，大名城这家公司，就像是一个性格有些孤僻，但家里却藏着几罐祖传金条的怪老头，我就想用最接地气的方式，带大家扒一扒这家公司的底裤，看看它到底值不值得我们在这个寒冬里,给它留一个关注的角落。

被低估的“上海土著”：地段，地段，还是地段

咱们先从最根本的东西说起——地。

做投资的朋友都知道巴菲特那句老话，但在房地产界，李嘉诚的那句“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”才是金科玉律，大名城最让我觉得它手里有“硬货”的，不是它在全国铺了多少摊子，而是它在上海,特别是浦东新区那几块令人眼馋的土地。

我给大家讲个真事儿，我有个大学同学老张，早些年也就是个普通的码农，手里攒了点钱，想在上海买房，那时候大家都往浦西挤，觉得那是老上海，有面子，老张当时鬼使神差，或者说是因为囊中羞涩，在浦东唐镇那边买了个小两居，当时我们几个哥们还笑话他，说那地方那是“乡下”,晚上连个吃宵夜的地方都没有。

结果呢？五年过去，十年过去，上海的城市重心东移，张江高科技园区的爆发，让唐镇、临港这些地方瞬间成了香饽饽，老张那个房子的价格翻了倍都不止，而且因为周围全是高薪收入的互联网大厂员工,租金回报率高得吓人。

这事儿说明什么？说明在一线城市,核心地段的土地是不可再生的资源。

大名城在干什么？它就是那个在唐镇、在临港早早布局了土地的“老张”，公开资料显示，大名城在上海，尤其是浦东的“名城”系列项目，占据了相当大的市场份额，比如名城紫金九号、名城大都会等等，这些项目虽然听起来名字有点土气,但位置那是真的好。

我的个人观点是： 很多人现在看空大名城，是把它当成了普通的房地产商在估值，但如果你把它的存货价值拆开来算，光它手里那几块上海核心区的地皮和在建项目，其重置成本可能就已经超过了现在的市值，这就好比你去买一只下金蛋的鹅，结果卖家是按照肉鹅的价格卖给你，甚至还打折，这种“净现值”的折扣,在理性的市场里是不应该长期存在的。

曾经躁动的“芯”脏，回归理性的商业逻辑

聊完了地，咱们得聊聊这家公司的“折腾”史。

大名城这家公司，给我的感觉一直是个“不安分”的主，前几年，房地产还是“印钞机”的时候，它突然宣布要搞芯片，要搞高科技，当时股价确实蹭蹭往上涨，大家都在想，这是不是要诞生一个中国的“英伟达”？

咱们生活里也有这样的例子，想象一下，你家楼下那家生意火爆的包子铺老板，突然有一天宣布他要造火箭了，你会怎么想？第一反应肯定是“这老板是不是钱多烧的”，或者是“这包子是不是要涨价了”。

大名城搞芯片，也是这个道理，虽然跨界转型的勇气可嘉，但隔行如隔山，芯片行业是典型的“吞金兽”，需要持续的高强度研发投入，而且周期极长，对于一个现金流依赖房产回款的房企来说,这步棋走得有点险。

这里我必须发表一个比较尖锐的个人观点： 我对大名城当年的“造芯”计划是持保留态度的，这听起来更像是当时资本市场为了迎合概念炒作的一场“秀”，事实证明，后来随着行业环境变化，大名城也逐步收缩了这方面的战线，重新回到了它最擅长的领域——盖房子。

这其实不是坏事，这就好比那个包子铺老板试了一圈发现造火箭太难，还是回来安心把包子馅调好，把面发好，对于投资者来说，我们要的不是听故事，而是看业绩，回归主业，聚焦长三角，聚焦上海，这才是大名城最该干的事儿，最近从财报上看，它确实在这么干，这种“知错能改”的务实态度,反而让我对它多了一份好感。

财务报表里的“瘦身”与“求生欲”

接下来咱们看点枯燥但关键的东西——财务。

这几年的房企暴雷，大部分是因为“三高”：高负债、高杠杆、高周转，它们就像是在走钢丝，稍微风吹草动,就得掉下来。

但是看大名城最新的财报，你会发现一个有意思的现象：它在“瘦身”。

虽然我也不是专业的会计师，但咱们看大面儿，它的有息负债在下降，手里的现金虽然不如以前阔绰，但在当前的环境下，能守住“绿档”（也就是安全档口）已经是非常不容易的成绩了。

我给大家打个比方，现在的房地产市场就像是一艘正在漏水的巨轮，那些大的龙头房企，因为船太大，掉头难，还在拼命往外抽水，而大名城这种中型房企，就像是船上的救生艇，虽然它也跟着晃荡，也淋了雨，但因为船小，它更容易调整方向,甚至更容易靠岸。

大名城这几年一直在积极出售资产，回笼资金，甚至在某些非核心区域进行战略性撤退，这种“断臂求生”的勇气,在商业世界里是值得尊重的。

我的看法是： 在这个阶段，我不求房企能赚多少钱，我只求它能“活下去”，只要活下来，手里的地还在，等到春天来了，它就是第一批复苏的选手，大名城目前的财务策略，就是典型的“冬眠模式”，降低消耗，保持体温，等待外部环境转暖，对于保守型的投资者来说，这种安全性,本身就是一种价值。

政策暖风频吹，但春天真的来了吗？

咱们再抬头看看天，最近的政策,大家也都感觉到了。

“金融16条”的延期，各地限购政策的松绑，首付比例的降低，还有那不断下调的LPR利率，国家对于房地产的态度，已经从“打压”变成了“托举”，这意思很明确：不能让它崩,但也别指望它像以前那样疯涨。

这就是大名城目前面临的最大机遇,也是最大的挑战。

机遇在于，市场底大概率已经探明，特别是在上海这种一线城市，需求是刚性的，只要稍微给点阳光，成交量就会反弹，大名城作为上海土储大户,会直接受益于这种核心城市的回暖。

挑战在于，消费者的心态变了，以前大家买房是“买到就是赚到”，现在大家买房是“怕它烂尾”，品牌力、交付力、现房销售,成了新的竞争点。

我身边有个真实的案例，我表妹去年要结婚，买婚房，她家里本来看中了一个大开发商的期房，价格很诱人，但我舅舅死活不同意，非要多花点钱，买大名城的一个准现房，舅舅的理由很简单：“那个大开发商虽然名气大，但听说资金链紧张，万一烂尾了，表妹婚结不成还得去维权，大名城虽然名气没那么响，但那个楼都快盖好了，肉眼可见的安全。”

这个故事给我的触动很大，它说明在当下，“安全感”是比“性价比”更稀缺的商品，大名城如果能抓住这一点，利用它在上海的现房优势，去抢占那些焦虑的改善型客户,它的销售回款是有保障的。