大家好，我是你们的老朋友，一个在财经圈摸爬滚打多年,见惯了风起云涌的财经观察员。
我的后台私信和朋友圈里，大家讨论得最热烈的话题，除了跌跌不休的A股，就是那个听起来很高大上的词汇——REITs，特别是最近几只即将发行的reits基金，更是被各大基金公司和销售渠道捧上了天，宣传语通常都离不开“分红稳定”、“抗通胀”、“类固收替代”这些诱人的字眼。
看着大家摩拳擦掌的样子，我不禁想泼一盆冷水，或者说，递上一杯热茶，让大家冷静下来，好好聊聊这事儿，这即将发行的reits基金，到底是不是我们普通人财富增值的救命稻草？还是又一个被包装精美的“韭菜收割机”？
我们就抛开那些晦涩难懂的专业术语，用最接地气的大白话，剥开REITs的外衣,看看它的里子究竟是什么。
别被名字吓跑：REITs其实就是“众筹收租”
很多一听到“基金”就头大的人，看到REITs更是想绕道走，但我想告诉大家，REITs（不动产投资信托基金）其实是我们生活中最容易理解的概念。
举个最简单的例子。
假设你家楼下有一家生意火爆的星巴克，或者是一条车水马龙的高速公路，又或者是一个大型仓储物流园，这些资产非常值钱，每年能产生源源不断的现金流（租金或过路费），这些资产太贵了，动辄几十亿甚至上百亿，你我都买不起,连大门朝哪开都不知道。
这时候，有一个聪明人站出来说：“咱们大家伙儿凑钱吧！你出100块，他出1000块，我们把这几条高速、这几个仓库买下来，买下来之后，咱们请专业的团队去管理、去收租，收上来的钱，扣除管理费，剩下的全部分给大家。”
这就是REITs的本质。
你买的不是虚无缥缈的公司增长故事，也不是K线图上的博弈，你买的是实实在在的“砖头”和“水泥”,是这些资产产生的每一分钱收益。
对于即将发行的reits基金它们大多经过了监管层的严格筛选，底层资产通常都是优质的基础设施，比如保障性租赁住房、产业园区、污水处理厂等等，这些资产的特点就是：不一定能让你一夜暴富,但大概率能细水长流。
为什么大家都在盯着“即将发行的”这几只？
你可能会问，市场上已经有不少REITs产品了，为什么大家唯独对即将发行的reits基金这么感兴趣？
这就涉及到A股市场特有的“打新情结”。
在大家的潜意识里，新上市的东西往往有“红利”，回顾过去两年，不少REITs产品在上市首日都出现了不错的涨幅，有的甚至直接涨停（30%），这给早期参与的人留下了一个印象：买到就是赚到。
这种心理，和我前两天去超市抢购打折鸡蛋是一样的，不管家里缺不缺鸡蛋，只要看到排队，就觉得这东西肯定好,不买就亏了。
我要在这里必须发表我的个人观点：把REITs当成新股来炒，是极其危险的。
虽然REITs上市首日确实有溢价的可能，但这并不是必然的，随着市场逐渐成熟，那些底层资产一般、分红率不高的产品，上市破发也是完全有可能的，如果你仅仅是为了博取上市那几天的差价，那我劝你趁早打住，REITs不是彩票，它的核心价值在于长期的持有，在于每年的分红,而不是短期的价格波动。
生活实例：老张的“房东梦”与李姐的“定投心”
为了让大家更直观地理解,我想讲讲我身边两个真实朋友的故事。
我的老邻居老张，是个激进的股民，前两年，他听说REITs好，觉得自己终于能当“包租公”了，于是在高点满仓杀入了一只产业园类的REITs，他的想法很简单：“这园区里全是高科技公司，租金肯定涨，股价肯定涨。”
结果呢？大家都知道，这几年宏观环境复杂，很多中小企业退租，园区的出租率下降了，虽然老张每年还能收到一点分红，但基金的价格却跌去了20%，老张每天看着账户里的绿色，愁得头发都白了几撮，他犯了什么错？他错在把REITs当成了股票炒作,忽略了底层资产经营情况的不确定性。
再看我的同事李姐，李姐是个典型的工薪阶层，胆子小，只存银行，去年，在我的劝导下，她试着配置了一部分即将发行的reits基金中的一只——仓储物流类。
李姐根本不懂什么K线图，她甚至很少打开账户看净值，她的逻辑很简单：“我在淘宝买东西越来越多，快递肯定越来越多，那存放快递的仓库肯定不愁租。”
结果，这一年下来，虽然这只REITs的价格没怎么大涨，但每个季度李姐都能收到一笔分红，年化收益率大概在5%左右，这笔钱，李姐直接用来给家里添置了家电，她跟我说：“这种感觉真好，不像股票，提心吊胆的，这就像我有套房子在替我打工。”
这两个例子对比非常鲜明，老张想赚快钱，结果被套牢；李姐只想求个稳稳的现金流,结果反而睡得着觉。
深度拆解：即将发行的reits基金，我们该挑什么样的？
市面上即将发行的reits基金种类繁多，有做保障房的，有做产业园的，有做新能源的，还有做消费基础设施（也就是商场）的，作为普通投资者,我们该怎么挑？
这里我有几个非常具体的建议,这也是我多年投资经验的总结。
看懂“谁在给你交房租”
这是最重要的一点，如果你买的是高速公路REITs，那你的现金流来源就是过路费，你需要考虑：这条高速连接哪两个城市？车流量大不大？有没有修平行线分流车流？
如果你买的是保障性租赁住房REITs，那你的租客就是政府和符合条件的个人，这种资产的特点是：租金可能比市场低一点，但极其稳定,几乎不会空置。
如果你买的是消费基础设施REITs（比如商场），那你就得看这个商场里有哪些店，是满铺的旺铺,还是有很多关门的铺位？
即将发行的reits基金招募说明书里，都会披露这些信息，别嫌字多，一定要看，特别是“现金流分派率”这个指标，它预测了未来一年你能分到多少钱，在当前利率环境下，年化分派率能达到4%甚至6%以上的产品,才具有一定的投资性价比。
警惕“溢价率”过高的坑
很多REITs在二级市场交易时，价格涨得很高，导致其溢价率（P/FFO）很高，这就好比你花200万买了一套每年只能租2万块钱的房子,这显然是不划算的。
对于即将发行的reits基金，发行价通常是根据资产评估价定的，相对比较公允，参与新发产品的认购，往往比在二级市场上追高那些已经涨了几倍的REITs要安全得多，这也是为什么我一直建议大家关注新发产品的原因——不是为了打新套利,而是为了以更合理的价格买入资产。
认清“扩募”的双刃剑
REITs有一个独特的机制叫“扩募”，简单说就是基金公司可以拿着大家的钱再去买新的资产，把基金做大，这听起来是好事，因为规模大了，抗风险能力可能增强，但如果新买的资产质量不好，或者价格买贵了，就会摊薄老股东的收益，对于即将发行的reits基金，我们要看基金管理人的历史业绩，看他们以往的项目运作能力，是不是一个靠谱的“大管家”。
个人观点：REITs不是万能药，但它是资产配置的“压舱石”
写到这里，我想大家应该对即将发行的reits基金有了更清晰的认识。
我必须发表一个鲜明的个人观点：在当前的经济环境下，REITs应该成为每个中产家庭资产配置中的一部分，但绝不是全部。
为什么这么说？
我们现在正处在一个低利率、高波动的时代，银行理财收益率不断下滑，打破刚兑是常态；股市震荡不休，普通散户很难赚到钱；房地产市场又处于调整期,实物房产流动性太差。
这时候，REITs填补了一个巨大的空白,它提供了介于股票和债券之间的风险收益特征。
- 比债券收益高,因为有资产增值的潜力；
- 比股票风险低，因为有底层资产兜底,且强制分红。
REITs也有它的死穴。 最致命的就是流动性，虽然它是上市交易的，但毕竟不像股票那样成交活跃，如果你急需用钱，想在大跌的时候瞬间卖出，可能会面临“卖不出去”或者“大幅折价”的风险。
我的建议是：用你闲钱的20%-30%去配置即将发行的reits基金，把它当成你理财篮子里的一颗“长期鸡蛋”，不要指望它让你今年换豪车，但指望它每年给你贡献一笔稳定的现金流，用来覆盖家庭保险费、或者给孩子存个教育金,是非常现实的。
做一个耐心的种树人
我想用一句话作为这篇文章的结尾：投资REITs，就像种树。
很多人去买即将发行的reits基金，是抱着“挖金矿”的心态去的，恨不得今天买，明天涨停，后天卖出，这种心态，最后往往成了“矿难”幸存者。
而真正能从REITs里赚到钱的人，都是“种树人”，他们选好树苗（优质底层资产），埋进土里（长期持有），然后耐心地浇水施肥（忍受短期波动），等待它每年开花结果（稳定分红），甚至长成参天大树（资产增值）。
面对即将发行的reits基金，我们要保持一份清醒的贪婪，贪婪是因为我们看到了它长期的价值,清醒是因为我们深知它短期的风险。
不要迷信任何宣传单上的“历史业绩”，也不要盲目跟风任何大V的“必买清单”，拿起招募说明书，看一看那个仓库在哪里,那条高速公路通向何方。
当你真正看懂了这些砖头水泥背后的故事，你手里的基金，就不再是一个代码，而是一份属于你的、真实的资产。
希望这篇文章，能让你在面对即将发行的reits基金时，多一份从容，少一份焦虑，祝大家都能在投资的道路上，找到属于自己的“稳稳的幸福”。