泰禾集团今日股价，影视发展黄金期会经久不衰吗？
这两年在单片票房动辄几亿甚至几十亿，年度总票房不断突破新高的情况下，电影行业却出现了冰火两重天的奇怪现象：一边是票房创纪录的新高，一边是资本纷纷逃离电影行业。
而在电影行业投资中也出现了二八现象，二成的电影拿走整个行业80%的盈利，没有头部精品内容的公司难以盈利。
光线传媒总裁王长田在今年的上海电影节上表示，资本已经在撤离电影行业，在未来两年，中国至少要有3000家影视公司倒闭，甚至可能更多。
王长田先生发言不久，在明星阴阳合同、偷税漏税引发的行业震荡中，超过90%的影视公司股价呈断崖式下跌，影视龙头华谊、唐德、慈文等公司的市值，更是极度缩水，有的甚至不足巅峰时期的20%。
图片来源：视觉中国
因为包括霍尔果斯在内的几大影视税收优惠地区开始纷纷调整税收政策，一些需要补缴大量税款的中小影视公司被迫倒闭。受政策波动影响，不少影视项目停工搁置，横店剧组撤离，影视基地一片萧条，群演们无戏可接......
这仅仅只是开始。随着各个上市公司的债务到期的临近，不久后在影视股上，很可能出现影视公司因债务到期退市，资金链断裂的影视公司宣布破产的情况。
但是，引发行业寒冬的主因并不是因为阴阳合同的曝光，而是这几年影视行业资本变化的原因。影视产业是一个生产值很小的行业，整个行业现在的总产值一年不过500多亿，一些几千工人的大型制造企业创造的GDP都比整个影视行业总体都要高，这就注定了影视产业严重的依赖资本，也是需要大量资本推动的一个行业。
我们通过对影视行业背后的资本变化的研究，似乎能够对寒冬之后行业会如何走向，找到一个较为清晰的答案。
国有资本时代
经典影片集中涌现
电影业作为文化产业的一部分，有着强烈的意识形态属性，因此电影行业发展也深受政府出台的投融资政策影响，电影市场也呈现出一种从国有到民营的发展历史。
在之前的计划经济体制下，电影完全处在政府的控制中，国有投资成为电影发展的绝对主力。
在建国之后的上世纪50年代末，根据中央对文化行业的发展指示，地方每个省都有一家电影制片厂。上世纪50年代初期，上海长江电影制片厂、昆仑影业公司、文华影业公司、国泰影业公司等8家私营电影企业联合组建为公私合营的上海联合电影制片厂，于1953年并入上海电影制片厂。
一度国内故事片的生产完全由长春、北京、上海3家国营厂承担。为了培养人才，上海、北京先后成立电影学校，北京的电影学校后成为中国唯一的高等电影专业学府——北京电影学院。
随着优秀影片的不断涌现，峨眉电影制片厂、长春电影制片厂、西安电影制片厂、上海电影制片厂、北京电影制片厂等逐渐成为中国当时最出名的几个电影制片厂。
建国之后的电影从1949年制作第一部描写工人阶级解放的《桥》开始，相继拍摄制作了《白毛女》《钢铁战士》《上饶集中营》《新儿女英雄传》《翠岗红旗》《我这一辈子》《腐蚀》等优秀故事片 ，以及新闻纪录片《百万雄师过大江》《红旗漫卷西风》等影片。
电影《白毛女》海报
到1957年，电影管理部门提出发展社会主义文学艺术和科学的“百花齐放，百家争鸣”方针的“双百”方针之后，电影制作已经由每年10余部提升到40余部，这一年文化部举办了中华人民共和国建立以后第一次优秀影片评奖 ，奖励了1949～1955年摄制的《南征北战》《智取华山》《渡江侦察记》《鸡毛信》《董存瑞》《祝福》《李时珍》《神笔》（美术片）《淡水养鱼》（科教片）等69部优秀影片。
在1959年，电影产业在国有资本的推动下，达到了一个繁荣时期，出品了《林则徐》《聂耳》《万水千山》《青春之歌》《林家铺子》《老兵新传》《五朵金花》等题材风格多样、在思想与艺术上达到了较高统一的影片。
受“左”的思潮冲击下，加之3年自然灾害造成的影响，电影行业出现了胶片、器材等严重短缺，电影生产又逐步下降。
不过，这种情况很快在1961年得到了改变。文化部和中共中央宣传部在1961年重申坚决贯彻“双百”方针，纠正了违背艺术规律，对文艺创作进行简单粗暴的批评干预的“左”的思潮，制定了改善文艺工作和电影工作的一些管理条例。
这一举措使上世纪60年代初期的电影走入正轨。到1965年，形成中华人民共和国建立以后第二个电影创作高潮，生产了《甲午风云》《革命家庭》《红旗谱》《舞台姐妹》《小兵张嘎》《英雄儿女》《农奴》《白求恩大夫》《早春二月》《杨门女将》等优秀影片，以及《大闹天宫》《小蝌蚪找妈妈》等优秀美术片。
中国电影博物馆内展出的电影《甲午风云》中轮船海战的模型道具
这期间出现了中国电影发展中长达17年的黄金发展时期，电影放映屏幕从1949年的400余个发展到1965年的20363个。到1965年，国内电影产业共发行放映1213部长短影片。在国家的大力扶持和财政拨款下，这时候的电影产业已经具备一定规模，可以生产洗印、录音、摄影、放映机等各种设备、器材，并基本达到自给。
虽然在1965年因为“四人帮”，电影产业陷入凋零，各个电影制片厂再无新作品产出。但1949年至1965年，在国家对电影产业的大力扶持下，中国电影从无到有建立了一个完备的电影生产工业链，出品了大量在今日看来都很优秀的故事片，这17年是中国电影的第一个发展高潮。
粉碎“四人帮”之后，1977年电影产业开始逐步复苏。在政治上，党中央肯定了文化大革命之前17年的文艺路线是基本正确的，纠正了文革时提出的“文艺服从政治，文艺从属”政治的偏颇观点，重申要坚决执行“双百”方针。
在各个国有电影制片厂获得大量财政拨款之后，电影产业重新焕发出生机。1980～1984年，中国电影平均年产量达120部左右，每年观众平均人次在250亿人次左右，中国电影进入一个快速恢复的新时期 。
有数据显示，1980年底，中央和地方财政留给或者拨给电影发行放映企业的资金是9.372亿元，加上1981年和1982年的留成，根据财政部文教司历史数据显示，这时候给电影产业的留成拨款约有13亿。
这期间拍摄了诸如《天云山传奇》《喜盈门》《人到中年》 《高山下的花环》 《血，总是热的》《伤逝》《骆驼祥子》等优秀影片。
可以说在“双百”思想的指导下，国内出现了一批现在看来尺度都很大的探索性影片。《黄土地》《青春祭》《良家妇女》《黑炮事件》《猎场札撒》《老井》《红高粱》《秋菊打官司》《香魂女》、《霸王别姬》等就是得益于“双百”思想才能制作出品的。
《霸王别姬》剧照
1987年“摄制重大题材故事片资助基金”成立后，从1987年至1994年，共投资了6部影片，总投资额为1005万元。
1991年成立国家电影事业发展专项基金之后，在1994年投资1000余万元拍摄了8部影片，1992年投资2000余万拍摄了19部影片。
这期间由于人民收入水平提升、低廉的票价，再加上人们对精神食粮的渴求以及其他娱乐方式极度匮乏，看电影的人数和票房收入节节攀升。到1991 年达到顶点，这一年中国电影年票房收入达到24亿元，人均年观影10次以上，这个记录直到2004年才被打破。
可以说，在第一阶段电影的国有资本时代，所有影片的制作投资均为各个国有电影制片厂，各个导演和从业人员都是隶属于制片厂的国家工作人员，而观影人次和市场，在这期间达到了一个新的高潮。
民营和海外资本时代
走向市场化繁荣
1992年，党的十四大明确提出要建设有中国特色的社会主义市场经济体制。市场经济体制的建立为文化产业的健康发展奠定基础。同年，党中央、国务院发布《关于加快发展第三产业的决定》，正式把文化产业列入第三产业，把文化部门由财政支出型部门定位为生产型部门。
这个时期，有限的国有资金已经不能满足电影发展的需要，迫切需要外来资金的补充。在这种情况下，电影业的投融资政策相继出台。政策的放开促使系统外国有资本、民营，社会资本、海外资本纷纷涌入，电影业的投融资渠道不断拓宽，中国的电影业开始走向市场化繁荣。
这一决策让各个国有电影制片厂自负盈亏，民营资本得以进入，电影产业由单纯的财政拨款的政府扶持阶段，开始进入到全面的市场化阶段。
特别是1993年广播电影电视部出台了《关于当前深化电影行业技术改革的若干意见》以后，通过一系列的政府政策的指导，对入不敷出的国有电影制片厂实行了破产。可以说，民营资本进入，标志着文化产业由政府推动变成了市场化发展阶段。
在各大国有制片厂向民营资本融资的阶段，根据1993年的统计数据，1993年共生产电影154部，民营资本投资、参与拍摄的有81部。
1994年底，北京嘉实广告文化发展有限公司成立，华谊兄弟公司也在这一年成立。民营影视公司正式从幕后走向台前。在嘉实文化成立后，先后推出了《影视新干线》《娱乐特快》等电视栏目，覆盖范围超过了200家地方电视台。华谊兄弟则投资导演姜文和冯小刚的电影作品。
这期间很多电影投资是以海外资金为主，民营资本只占据一小部分。海外资金主要来自欧美日国家和香港地区，比如这个时候大量第五代、第六代导演的电影投资都是来自于此，国外电影资本在这个阶段成为中国电影市场上仅次于国营资本的经济力量。
比如从上世纪80年代初到上世纪90年代，市场上出现了大量合拍片，比如《垂帘听政》《火烧圆明园》《菊豆》《霸王别姬》《阳光灿烂的日子》《东邪西毒》《宋氏王朝》等影片，此外，像贾樟柯、娄烨等第六代导演拍摄的影片资金不少也来源于海外资金。
《东邪西毒》海报
但在这期间因为政策的摇摆，如在1995年，广电颁布了影视制作机构管理暂行规定，其中第五条规定个人和私营企业原则上不设立影视制作经营机构，境外组织和个人不得单独或境与境内组织和个人在我国合作设立经营机构。这一政策，导致民营资本和海外投资方不敢再贸然投资电影业，纷纷减少了对电影的投资。
从1996年开始，电影的数量逐步减少，到1999年，中国电影总票房突破历史最低记录，年度票房只有8亿元。
电影产业持续衰退之下，政策又一次推动了民营资本进入电影产业。1996年3月23日，全国电影工作会议在长沙举行，提出推进影视一体化，拓宽电影资金渠道等四项政策。
这种情况下，民营影视公司纷纷成立。1996年，北大华亿影视文化公司成立。1997年，北京新画面影业有限公司成立，1999年，博纳文化公司成立。
不过在这一时期，民营电影公司只能参与联合投资，凭借资金参与到电影的拍摄中，只是一种单纯的盈利行为，这时的电影产业对于民营资本来说还不是一个可以完全进入的成熟产业。包括当时《甲方乙方》这部电影，是由北京电影制片厂拍摄的，出品方是1997年由国有资本成立的紫禁城影业。
1997年的《有话好好说》则由新成立的民营公司华亿发行，影片口碑非常不错，华亿也获得了不错的投资回报，这是民营电影企业第一次独立参与电影的发行。
《有话好好说》海报
之后的电影政策改革是对民营资本逐步放开的过程，加大电影产业的融资能力，电影产业开始在这一段时间掀起去国有化进程。
在2002年，党的十六大第一次在党的正式文件中科学地区分了文化事业与文化产业，明确阐述二者既相互联系又相互区别的辩证关系，强调“一手抓公益性文化事业、一手抓经营性文化产业”，强调要“把文化产业作为文化建设发展的重要方面”，这一决策是监管部门对于电影产业深化改革，明确以市场为主的意见性指导文件。
有数据显示，2000年到2004年，国有制片厂出品的故事片比重由75%下降为53%，同一时期，社会力量独立或联合出品故事片的比重由25%上升到47%。
这一时期，国有资本和民营资本在市场上开始出现分化的趋势，国有资本资助的基本上是带有纪念性质的主旋律影片，而民营和海外资本则主攻娱乐片和商业片领域。
在2000年到2006年国产电影票房收入前十名的电影中，民营和海外投资的影片开始成为主导力量。比如在2000年，排名前十的影片中，民营和海外投资的影片占据了7部；2001年，排名前十的影片，则占据了8部。
这一时期的电影，大部分呈现都市百姓的生活状态，此外还有部分体现中国当代风貌的小成本文艺电影。
地产资本时代
热钱推动进入膨胀期
虽然早在1996年，遂宁市北兴房地产公司就以1102万元的价格“独家买断”一座地级市两台一报的创收性栏目，但地产资本真正进入电影产业，则是中国加入WTO后，在电影方面承诺外资可以投资改造经营电影院才开始的。
在政策上的表现是2002年党的十六大之后，广电从政策上放开民营资本进入电影的发行领域，首批批准了7家民营企业可以发行国产影片。
而让房地产资本最看重的是，2002年拉开了院线改革的序幕。电影院属于可以流通经营领域，在房地产看重影视产业的文化品牌宣传性的情况下，地产资本大量的进入了电影产业。
2004年，万达集团利用自身的地产优势和资金优势，外加华纳兄弟的影院品牌，在天津万达广场开设了第一家影院——华纳万达影院，保利集团则是联合博纳文化公司成立了保利博纳集团。
万达更是在2005年经总局批准，成立了万达院线，如今成为国内第一大院线。万达集团也实现了由单纯的房地产企业转型为文化地产集团。
在万达城的设计中，把购物中心、创意休闲街区、影视主题公园、酒店集群以及写字楼集合在一起，打造城集文化、旅游、观光为一体的巨型“消费王国”，电影院则是万达城核心的流量入口。
更为吸引地产商的是，以文化开发的名义，可以以相对较低价格拿到土地。比如万达，在建成万达广场，通过电影院、购物中心吸引流量，从而拉升地价，然后以卖公寓和写字楼的方式快速回笼资金。万达就是靠着这种商业模式，短短几年间就在全国兴建了大量的万达广场，成为中国商业地产的龙头企业。
在万达的带动下，有73家房地产企业开始进军电影产业。因为这一阶段中国房价的飞涨，房地产企业携雄厚资金进入电影行业后，电影行业开始进入快速发展的膨胀期。
保利集团与博纳合作，大力开发院线地产，2014年保利文化在香港上市，2017年拿下星星文化旗下已开业的21家影城，到2017年底，保利影院已经布局全国31城，拥有超过70家院线。
恒大集团布局文化产业，成立恒大文化集团，主打院线经营业务。在2017年底，恒大院线累计开业影城106家，共计银幕735块，已覆盖除西藏之外的全部省份和直辖市。
泰禾集团成立泰禾影视投资建设泰禾影城，华润置地组建万象影城，葛洲坝地产与英皇集团签署战略合作协议.......
地产资本大量投建院线，使得中国电影院的银幕数量也开始了飞速增长。有数字统计，2005年全国大概有3000块银幕，2010年仅一年，全国就增加了1533块银幕，是2005年前总量的一半还多。到2012年底，全国银幕数量已经从2002年的1845块飞涨到13118块，其中2K数字银幕超过1.2万块。在地产资本需要院线引流的情况下，中国电影院线建设走在了世界前例，主流影院全部实现了数字化放映。 2017年，全国新增银幕9597块，总银幕数量达到了50776块，成为全球银幕数量最多的国家。
快速增长的银幕数量需要大量的内容作为支撑，供给关系则推动了电影内容制作数量的飞速增长。
从2002年中国电影产业进入全新的快速发展期，开启了商业大片时代。从《英雄》到《无极》再到《夜宴》《满城尽带黄金甲》，单片票房不断刷新着之前的记录。到2004年，国产电影票房首次超过进口片，2004年总票房达15亿元，国产电影占据了55%。
自2003年中国电影全面推进产业化进程以来，国产电影从2002年的100部上升到2009年的456部，年票房从2002年的不足10亿元到2009年的超62亿元，增长速度全球第一，总票房挤进全球电影市场前十。
电影内容的疯狂增长，也给中国电影产业带来诸多问题。戴锦华教授在2011年接受采访时，毫不留情的指出中国电影被钱噎住了，每年有70%的电影无法上映，资源被大量的浪费。
地产资本大量进入电影行业的同时，受限于房地产企业对电影制作的流程和文化价值的理解，这时多以投资效益回报率作为一部电影好坏的评价，房地产式的管理方式导致电影产业投资急功近利、热钱泛滥，电影制作求量不求质，这种情况下，中国电影市场开始出现大量烂片。
地产资本进入电影产业之后，还带来了保底发行模式，而“对赌”方式的出现，给电影发行市场带来诸多隐患。电影《大腕》里就有其对房地产行业的价值观的部分体现，在影片结尾从精神病患者口中说出了“不求最好，但求最贵”的颇具讽刺性的口号。
未来股市和房地产谁更具投资价值？
未来的5-10年里，股票市场一定是比房地产更具有投资价值的。并且从整个历史的长河里，其实股票依然是属于投资收益最高的项目之一了。
第一个数据证明：这个图大家要记住了：
1、美金贬值了95%。
2、黄金增值了3倍。
3、短期债券增值了375倍。
4、长期债券增值了1600倍。
5、实际GDP增长了1800倍。
6、名义GDP增涨了3万3千倍。
7、股票，股票，股票，增长了103万倍！
没错，103万倍，第二的才3万，多出100万！毫无疑问的是股票的长期年复增长远远大于其他投资产品，而国内的大类资产收益率跟美国的这个惊人的相似。
第二个数据证明：目前中国的房地产投资市场和股票投资市场露出了3个问题：
第一，中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。
第二，中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右;
第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。
可想而知，中国的房产其实需要进入的是调整周期，而不是继续暴涨的周期，而股票则恰恰相反。
第三个数据证明：我们先来看一下6124点大牛市启动前的一些征兆：
1、换帅；
2、中小新版开市；
3、出现历史最低998点；
4、社保基金入市；
5、证券市场全流通大幕开启；
6、前期新高2245点；
那么如今的A股有哪些条件符合了大牛市开启的征兆呢？
1、换帅（符合）；
2、科创板开市（符合）；
3、出现了2440点最低点（符合）；
4、养老金入市；（符合）
5、深化改革；（符合）
6、前期新高3587点；
再加上现在A股的市盈率，市净率都已经触及过历史各大熊市底部区域的数据附近。我找不出看空A股的理由，我觉得现在的A股长线投资的价值是远远高于风险的。虽然短期的不确定因素还有，但是要懂得放长线钓大鱼的投资策略。
第四个数据证明：最近大家可以发现，房地产许多政策都在收紧。
无论是贷款，放款。
为什么要这样做？
下面这张图很能说明问题！
这十几年里，房地产的吸金量远远高于金融，与国际资金投资的比例形成了明显的反差。所以势必需要整改。
资金既然不允许大量往房市里流，那自然就会忘金融市场流。金融市场带来的融资效果却远远不如国外的金融市场，这是我们不想看到的。
因为10次金融危及里有9次是房地产引起的，如果过度的一来房产发展，无疑是一个“隐患。”
第五个数据证明：在2019年的上半年里，就有270家房地产企业倒闭，虽然这些都是小鱼小虾，但是信号也是很强烈的。
不过最值得我们注意的是，这个市场上的房地产大佬在干什么！
万达早就已经开始清理房产杠杆，转型轻资产；万科一直在喊着“活下去”的口号；李嘉诚大量抛售房产，转移自己的资产；
泰禾转让了至少11个房地产的项目给世贸；
华侨城8次转让股权；新城41亿甩卖了10个项目；
而富力直接宣布下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。地产大佬的行为其实很能够说明问题！
大批的资金既然以后不会在进入房产，那就意味着股市毕竟扛起大任.....
我的结论：近十年里，房地产的吸金比例已经空前达到80%多，而金融市场的吸金比例仅有不到20%。但国际上房地产和金融投资比例30比70，而美国的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。
可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。
这种比例一定会改变。
大家去想象一下。如果改变，中国股市会是什么样子的？
一家之言，欢迎批评指正。⭐点赞关注我⭐带你了解财经背后更多的逻辑。现在在二三线城市买二手房投资？
这是一个非常愚蠢的决定！
大量的地产公司在倒闭，大量的地产龙头在清理杠杆，做防御性布局，大量聪明的资金在离开房地产。现在还进入房地产，特别还是二三四五线城市的房产，其实等于自找没趣。
目前来看，能够拥有投资价值的房产，仅剩下一线和新一线的房产，所以其他大部分地区的房地产都没有了一个投资的价值，只能够满足刚需！
第一，前几年的巨大涨幅，透支了房地产未来许多年的空间！我们可以看到，在2013年以后，房地产出现了两次大规模的井喷，并且涨幅空间非常大。在2013年A股走牛之后，大量的热钱集中流入了房地产，造成了全国房地产几倍的暴涨局面。可以说，在当时买房是用抢的。
那么在如此疯狂的趋势下，势必有许多投机和炒作，甚至买入了许多劣质的资产。这样的结果直接导致的就是透支未来的空间。
果不其然，在2017年以后，我们可以看到全国各地的房价都出现了一定程度的回调。其中一线城市的回调幅度和速度远远高于二三四线的城市，造成了一个短暂的倒挂现象。
因此对于这样的情况来看，二三四五线的房价明显处于的是一种虚高的位置，未来势必会有调整。而相应的租金其实也有了一个明显的下滑，预示着房价下跌的事实。
第二、目前中国的房价出现了市值过高，杠杆过盛的风险，不具备再次炒作的动能。对于未来几年的趋势来看，投资一定要远离二三四五线，集中布局于一线和强一线。
1、中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。
2、中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。
3、目前国际上房地产和金融投资比例30比70，而美国的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。
可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。
最重要的是，参考美国的金融危机，日本的房地产泡沫，其实都是由于房产的崩塌开始的。所以如果一个国家的房地产占比市值过大，直接导致的是对抗风险的能力下降，触发金融危机的概率提高，十分危险，势必要引起重视。
而从居民杠杆来看，大部分的人群其实手里都背负着一个巨大的资金杠杆，而这个杠杆其实绝大部分来自于目前的房地产市场。
前不久，招商银行与贝恩公司联合发布的《2019中国私人财富报告》显示，2018年中国有差不多5.6亿人，银行存款为零，也就是说，每十个中国人中，就有4个人在银行中没有存款。
既然没有存款，那么钱究竟花在哪里了呢？或许不是大家不爱存钱了，而是没有钱来存了。
很多人都用积蓄去买房了，现在买一套房，需要三代人的继续才能凑足首付，然后还要一起月供，在去库存之后，一些本来存款就不多的人，可以利用的资金就全部放在了购房上面了，而且每个月还需要再还一部分房贷。
第三、人口红利才是支撑房价上涨的重要动力，而大部分的二三四五线城市不具备这样的优势！人口红利是促使房价上涨的最大的动力。
从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。
而这种人口流入的趋势，主要还是集中在一线城市和新一线城市。我们可以看到在过去的十年里，城镇化人口的数量占比逐步提高，但是乡村人口的比重则在逐年减少。
说明了三四五线的流出是一个未来的大趋势，而一线和新一线的流入则是保持着一个稳定的增长。
而对于房产来说，人口就是需求，人流就是机会，所以，给予一线和新一线房地产带来的是一种长期有效的供给效应，自然能够支撑房价温和上涨。但是对于三四五线的城市来说，这种支撑力则是逐步减弱，房价自然也就供大于求了。
目前大部分的人口流入还是集中在一线，新一线和强二线，所以部分三四五线的疯狂，我们需要理智看待！
第四，2018~2019年出现了大量的房地产企业倒闭，甚至转型的现状！在2019年的上半年里，就有270家房地产企业倒闭，虽然这些都是小鱼小虾，但是信号也是很强烈的。
不过最值得我们注意的是，这个市场上的房地产大佬在干什么！
万达早就已经开始清理房产杠杆，转型轻资产；
万科一直在喊着“活下去”的口号；
李嘉诚大量抛售房产，转移自己的资产；
泰禾转让了至少11个房地产的项目给世贸；
华侨城8次转让股权；
新城41亿甩卖了10个项目；
而富力直接宣布下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。
所以，当我们发现大批房地产企业都已经支撑不住，甚至房地产龙头企业都在转型的时候，其实已经可以预见未来的房地产黄金周期进入了尾声。再次漫无目的的投资，是一种错误的举动！
综合来看，现在还要在二三四五线的城市买房做投资是不理智的。种种的限购，以及10月8日以后出台的LPR新贷款政策，其实多是为了抑制炒房而做出的准备，拉起的旗帜，大家一定要认真看待。
前20周年的黄金炒房周期已经一去不复返，未来能够投资的仅剩下一线和新一线这些强势的，有人口红利，企业人才吸引支撑的地方。
但问题是，它们的投资门槛非常高，不仅资金需求量大，而且还有一个极为苛刻的限购条件。因此，如果你有钱，有资格，我觉得可以投资一线和新一线的。如果都不具备，那就另谋他路吧，不要盲目炒作二三四五线的地产。
一家之言，欢迎指正。⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经背后的真正逻辑。
恒大急于打折抛售手中房产？
一种营销套路而已，没有什么特别的。
以四川恒大某盘的价格来看，打折前成交价是8500左右，打折后成交价接近9000。那么，请问是打折前便宜还是打折后便宜。
当然，恒大的这种营销方式还是成功的，让很多人以为捡了便宜。而在实际上呢？换汤不换药而已。
那么恒大这么做的意义在哪里？
快速回笼或者借消费者的资金来达到资金周转的目的。
那种一个人几千块的认筹金，可以算是名目张胆的融资行为，可以给恒大带来巨大的资金流动，进而创造更多的利润。
所以说，恒大这一波操作，只赚不赔！
中国房地产企业的缺钱时代来临了吗？
曾几何时，房地产是中国最赚钱的行业，用日进斗金来形容房地产企业一点也不为过，然而自从国家开始对房地产市场进行全面调控，好像房地产企业的日子也不好过了，然而最近各大房地产企业的半年报逐渐出炉，那亮眼的业绩让人有些咂舌，不是说在严调控下，房地产企业的日子都不好过了吗？为啥现在赚钱的都是房地产企业呢？
一、谁说房地产企业日子不好过了？8月28日，福布斯实时富豪榜排行榜显示，许家印身家达到414亿美元，已超过马化腾的410亿美元，成为中国首富。这是许家印至少第三次登顶中国富豪榜。不知道现在小马哥心里会是什么滋味？不过，不管首富换人到底是什么样情况，许家印的王者归来也正代表着房地产企业的赚钱回归。
同样是8月28日，中国恒大当日披露的半年度业绩报告显示，公司上半年实现税后净利润530.3亿元，同比增长129.3%；核心净利润550.1亿元，同比增长101.5%。因此，中国恒大成为内地房企毋庸置疑的“利润王”。
除了恒大业绩亮眼之外，房地产巨头们的日子似乎都挺不错的，另一大巨头碧桂园的半年报显示，截至2018年6月30日，纯利129.4亿元(人民币，下同)，增长逾72%，主要受惠期内可确认收入的物业增加、物业平均售价及毛利率增长等带动。撇除投资物业公允值变动等因素，核心净利润129.5亿元，大增约80%。期内总收入增长近70%至近1319亿元，96%收入来自物业销售。上半年合同销售额增长近43%，至近4125亿元。
除此之外，很多行业新贵也是业绩不菲，比如融信今年上半年实现销售额545.31亿元，同比增长75.73%；营业收入142.88亿元，同比增长20.06%；净利润22.54亿元，同比上升101.61%；归属上市公司股东净利润15.23亿元，同比增121.5%。
最终统计数字也给出了答案，根据中国房地产报统计，截至8月23日，在已公布半年报数据的53家A股地产公司中，41家（占比77%）均实现了净利润同比增长，其中增幅在200%以上的有11家，增幅在100%以上的有20家。净利润增幅最大的是广宇发展，上半年实现营业收入99.08亿元，同比增长589.83%，净利润16.69亿亿元，同比大增6135.23%。万通地产、合肥城建、中洲控股净利润增幅超过3倍。大部分房企录得较好的中期业绩，“增收又增利”成为主流。
这个时候我们不禁要问，谁说房地产企业的日子不好过了？这样的业绩在中国绝大多数企业中都是翘楚，房地产企业还是中国最赚钱的企业。
二、为啥最赚钱的还是房地产企业？面对着这样奇诡的局面，相信很多人都会觉得疑惑，到底这是发生了什么？我们可以明确的是从2016年开始，国家逐步明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，房地产市场其实已经逐渐回归了一个理性发展的状态，今年以来房地产调控又是不断加码， 2018年前7个月，主要城市房地产调控累积次数多达260次，较2017年同期上涨80%。从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。面对着如此密集的房地产调控，很多地方房地产市场都已经进入了熄火的状态，房地产不应该是变得不景气了吗？为啥房地产企业依然是最赚钱的公司呢？
其实，我们仔细研究就会发现，房地产企业当前的赚钱局面和2016年之前的赚钱局面已经有了非常大的不同，正是这些不同让房地产企业出现了现在这么奇怪的现象。
一是房地产企业利润虽然增长负债可也不少。在房地产调控的持续升级之下，房地产的周转速度已经出现了较为明显的下降，房地产企业像之前一样大进大出、高举高打的格局已经被彻底打破，房地产企业的战线正在被不断延长，从而对于房地产企业的资金链带来了巨大的压力，于是在我们看到的数据层面就是房地产企业的负债率开始快速上行，根据中国房地产报的统计数据，已披露半年报的53家A股地产公司中，有37家资产负债率较去年底走高，占比达66%；资产负债率超过80%的房企有17家，如鲁商置业负债率高达94.35%，中南建设负债率达89.86%，京投发展、泰禾集团、金科股份、万科、华发股份等负债率均超过84%。所以，房地产企业从某种意义上来说，不能光看表面的光鲜，本身的压力其实也不小，而农业银行最近的表态也是可以发现，8月29日，中国农业银行召开2018年中期业绩发布会，农业银行行长赵欢在答记者问中提到，上半年房地产行业的不良率上升较为明显，新增不良贷款中约有9%集中在该行业，由此可见，房地产企业的不良率估计也不是一个低数字。
二是房地产企业已经出现了两极分化。在我们看到这个光鲜统计数据的时候，我们不要忘了一个问题，这个统计的是上市房地产企业，那么什么样的企业可以上市呢？一定都是经营的不错的房地产企业，还有就是房地产企业中的大中型企业，所以还有一个隐藏在背后的问题我们并没有发现，这就是房地产企业的二八分化问题，自从“房主不炒”理念的贯彻实施，其实整体房地产企业都在面临着巨大的难题，特别是今年上半年以来，全国房地产市场整体环境持续性收紧，各大重点城市成交量进一步萎缩，一线城市呈现出长期横盘，而三四线城市则是成交量回落，那么面对着这样的大格局，对于房地产产业来说一个更加激烈的二八分化也在形成过程中，正如恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上所说的，房地产未来一定是大鱼吃小鱼。随着国内房地产市场接近成熟阶段，成交量整体稳定，但变化的是集中度，前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。“去年年底，前十的地产商在全国销售占有率24%，今年上半年已经到了30%，前三大占了15%。我们认为未来3-5年，集中度会到40%左右”所以，房地产市场的另一面就是很多小房企成为了市场的牺牲品，才有了这些大型房地产企业的亮眼业绩。未来，随着中国房地产市场调控的进一步从严，小型房地产企业的退出将会进一步加速，房地产市场的马太效应将会进一步体现。
三是房地产企业已经不是过去的房企了。记得有句经典的小品段子：你大妈已不是你六年前的大妈了。的确，现在的房地产企业已经不是当年的房地产企业了，从2017年开始，各大房地产企业特别是龙头房企纷纷开始了去“房地产化”的步伐，房地产企业都已经不再是单一的房地产开发商，而是以房地产为基础的“开发+运营”商，很多房地产企业已经是通过获得土地资源的运营，运营了很多多元化的产业，比如长租公寓、养老地产、医疗地产、物流地产等等。更有甚者，不少房地产巨头开始布局物流、文化产业，进军农业产业，发展新能源汽车，让房地产成为了链接互联网和实体经济的一种桥梁，再加上房地产企业本身的资金优势，让房地产企业的跨界转型都做得有声有色。
因此，并不是房地产调控的力度不够，而是房地产企业已经发生了根本性的变化，一方面整体行业的负债水平增加，很多中小型企业退出市场，另一方面房地产的多元化发展趋势已经愈演愈烈，这才是许家印等房地产企业家们再次赚钱的根源。
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