不动产信托投资基金是什么意思？新手入门看这篇就够了！

最近，我这老胳膊老腿的，寻思着得找点儿新的路子，不能光守着那点死工资。听朋友神神秘秘地聊起个啥“瑞次”，说是叫不动产信托投资基金，我一听，这名头挺大，“不动产”，“基金”，听着就像那么回事儿。

我的第一步：啥玩意儿这是？

我就自个儿琢磨开了。以前，咱要想投点儿房产，那得真金白银地买一套，门槛高不说，流动性也差，想用钱的时候房子可不能掰一半卖了。这“瑞次”，听他们说，就是把一堆能收租金的楼，或者高速公路，物流园这些，打包成一份一份的，像买股票一样，咱小老百姓也能参与进去，分一杯羹。我当时就觉得，这想法挺能让咱也当当“云”房东。

第二步：刨根问底查了查

光听不行，我这人就爱较真。于是我就上网搜了搜，又问了问懂行的朋友。原来，这玩意儿的全称是不动产投资信托基金。简单说，就是有人专门成立个公司，或者说是个信托计划，去把那些商场、写字楼、甚至是一些公共设施，比如产业园、保障房啥的，给买下来或者管起来。然后，他们就把这些资产产生的租金，或者过路费这些收入，扣掉一些管理费运营费之后，大部分都得分给我们这些掏钱买了“瑞次”的人。

我弄明白了几个关键点：

• 得是能下蛋的鸡： 这“不动产”不能是荒地，得是那种能持续产生现金流的，比如有稳定租客的商场、写字楼，或者车流量大的高速公路。
• 专业人干专业事： 有专门的基金管理人去打理这些资产，咱不用操心去催租、维修啥的，省心。



• 收益主要靠分红： 大部分的净收益，法律上都规定要拿出来分给投资者。这点我觉得挺实在。

第三步：我咋参与进去的？

了解得差不多了，我就开始留意市场上的这些产品了。国内现在也有一些公募REITs了，主要投向基础设施领域，比如高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房这些。我打开了我的券商软件，还真搜到了几个。名字都挺长的，一般都带着“某某基础设施REIT”这样的字样。

我看了一下交易规则，就跟买卖股票基金差不多，开个证券账户就能买。我就选了一个自己相对看得懂的，比如某个区域的产业园项目，想着这些厂房租出去，租金应该比较稳定。然后下单买了一点儿，也没敢多投，就是想体验体验这个流程，看看分红是不是像说的那样。

第四步：持有和观察

买完之后，我就放那儿没怎么管。隔段时间会看看净值变化，也会关注一下它披露的运营报告，看看出租率怎么样，现金流怎么样。持有了一段时间，还真收到了几次分红，虽然不多，但打到账上的感觉还挺新鲜的。就像自己也成了个小小的“包租公”，只不过租出去的是厂房或者高速公路的一部分权益，哈哈。

我体会到这东西的好处：

• 门槛低： 不用一下子拿出几百万几千万去买楼，几百几千块钱就能参与，跟买基金差不多。
• 有人管： 不用自己操心收租、维修这些破事儿，有专门的人打理。省心！
• 能分红： 主要就是靠这个分红，据说还挺稳定的，毕竟租金啥的相对固定。



• 想卖就卖： 一般都在交易所上市交易，跟股票似的，流动性比直接买房子好太多了。

这玩意儿也不是稳赚不赔的。我仔细想了想，它毕竟还是跟实体经济挂钩的。

• 要是经济不租户少了，租金降了，那分红肯定受影响。
• 资产本身也可能贬值，虽然主要是看现金流，但资产价值也是一部分。



• 还有就是管理团队的水平，要是管不那收益也上不去。
• 流动性虽然比房子但万一市场不或者某个REITs出了问题，也可能卖不出去或者价格大跌。

我的总结

我觉得这不动产信托投资基金，对我们普通人来说，算是个挺有意思的投资渠道。它把高大上的不动产投资，变得更亲民了。我这也就是浅尝辄止，目前还在学习和观察阶段。后续如果有什么新的发现或者操作，再来跟大家伙儿分享。

记住，不管投都得自己多研究，多比较，不能盲目跟风。我这也就是分享一下我自己的这点儿实践心得，希望能给大家一点启发。