这两天融创的消息一出来，不少人都跑来问我，说老陈，你以前不是在地产圈混过嘛对这事儿你怎么看？尤其是那个重组方案，到底靠不靠谱？我干脆把我自己整理的一些看法和听到的事儿，给大家伙儿唠唠。
我当初怎么看融创走到这一步
融创走到真不是一天两天的事儿。咱们这些在行业里摸爬滚打过的，心里都有数。以前那几年，谁不是拼命加杠杆，玩儿命拿地？尤其融创，孙宏斌那性子，就是敢赌，敢冲。那会儿动不动就是上百亿的并购，地块拿起来眼都不眨一下。
我记得很清楚，有一次我们项目上，跟融创在一个地块竞争。那地块位置大家都想要。我们当时预算顶到头了，觉得够有诚意了。结果融创直接加了三成，把我们都给震住了。那时候大家都在说，融创是真的猛，但同时心里也犯嘀咕，这么高的成本，未来怎么回本？
后头“三道红线”一来，市场风向变了，高周转、高负债那一套玩不转了。很多激进的公司就暴露出来了。融创规模大，摊子铺得开，一下子就受不了了。从去年开始，各种负面消息就没停过，债务违约、停工烂尾，挺心酸的。
最新的重组方案我拉着行内朋友聊了聊
最新的消息，大家都看到了，境外债务重组方案出来了。我赶紧找了几个还在圈子里做投融资的朋友，拉着他们深聊了一下。这方案，说白了就是“以债换股”和“发行新票据”。
- 以债换股：这部分债权人，把债权换成了融创服务或者融创中国的新股份。这招挺狠的，但也是无奈之举。对于债权人来说，好歹有个盼头，能跟着公司的未来发展再赌一把。我那朋友说，这是给了债权人一个选择权，与其血本无归，不如拿点股权，等未来市场好了，能有点收益。
- 新票据：这部分就是把旧债换成了新的长期的票据。期限拉长了，还款压力一下子就小了。这给融创争取了时间，能喘口气，聚焦“保交楼”和项目运营。
我们分析，这个方案的关键，是看融创未来能不能把核心资产盘活。融创手头还是有不少好项目的，尤其在一二线城市。如果能把这些项目快速推进，卖出点现金流，那重组才算真正成功了一半。
未来走向：聚焦“保交楼”和轻资产化
从这回的重组方案里，也能看出融创未来的路子。我觉得，主要得做三件事：
1. “保交楼”是头等大事
这是底线，也是恢复市场信心的关键。所有的资金，估计都会优先砸到那些停工的项目上去。融创现在要做的，就是把那些手里的项目一个个盘活，交到业主手里。不然，任何重组方案都是空谈，没人信你了。
2. 资产瘦身，轻资产化
以前那种大手大脚拿地、重资产运营的模式肯定不行了。融创现在需要把一些非核心的、回款慢的资产慢慢剥离掉。这方面，融创服务的重要性就体现出来了。物业管理这种轻资产业务，现金流稳定，能给集团提供持续的血液。
3. 孙宏斌的个人背书
老孙虽然争议多，但他在业内的信誉和能力还是有目共睹的。他这回重组方案里也承担了责任，这对于稳定债权人情绪很重要。未来几年，估计他得把所有的精力都放在救公司上。
融创这波重组，是把生死线往后推了几年。能不能彻底翻身，还得看未来的市场环境和管理层的执行力。我个人判断，熬过去的可能性是有的，但肯定要经历漫长而痛苦的阵痛期。对咱们普通老百姓来说，买房还是要擦亮眼睛，多看看项目的进度和资金监管情况，谨慎再谨慎。
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