600604市北高新股票，静安北部的产业地产守门人，是价值洼地还是概念博弈？

大家好,我是你们的老朋友，一个在财经圈里摸爬滚打多年的笔耕者。

今天咱们不聊那些虚无缥缈的宏大叙事,也不去追那些已经飞上天的热点，咱们把目光聚焦在上海，聚焦在静安区，聚焦在这一只非常有代表性的股票上——600604市北高新。

提到市北高新,很多老股民脑海里可能会浮现出几年前那场惊心动魄的“创投概念”狂欢，那时候它是当之无愧的“妖股”龙头，但潮水退去后，现在的市北高新究竟是什么？它手里到底握着什么牌？在当前这个充满了不确定性的市场环境下，它还值得我们关注吗？

我就想用一种最接地气、最人性化的方式，和大家坐下来喝杯茶，好好聊聊这家企业，聊聊它的过去、现在和未来。

告别“铁锈地带”，它是城市更新的先行者

我们得搞清楚市北高新到底是干什么的。

很多朋友一听“高新”两个字，就以为它是搞芯片研发的，或者是做生物医药的，其实不然，市北高新本质上是一家产业园区开发运营服务商，说白了，它是一个“超级房东”，而且是专门服务于科技企业的“二房东”。

咱们来看一个具体的生活实例。

想象一下,如果你生活在上海，大概十年前，如果你提到闸北（现在并入静安）的北部，比如彭浦、庙行那一带，你的第一印象是什么？可能还是烟囱、老旧的厂房、拥挤的弄堂，甚至有点像那种被时代遗忘的“铁锈地带”，那时候，这里虽然有产业，但大多是传统的制造业，甚至是一些高能耗、低产出的工厂。

市北高新做的事情,就是在这个“旧瓶”里装“新酒”。

我有一个做建筑设计的朋友老张,前几年接了市北高新园区里一个改造项目，他跟我感慨说：“以前去那边看现场，满地都是油污和废铁，现在的市北高新园区，全是玻璃幕墙的写字楼，楼下是星巴克和Wagas，楼里坐着的全是敲代码的程序员和搞大数据的工程师。”

这就是市北高新的核心价值之一：城市更新，它把上海中心城区这一块极其宝贵的土地，从低效的工业用地，转化为了高附加值的科创用地，在上海这样寸土寸金的地方，手里握着大量的核心地段土地储备，这本身就是一种巨大的护城河。

“大数据”的摇篮，概念还是实干？

市北高新最常被挂在嘴边的一个标签,大数据”，它自称是“上海大数据产业基地”。

这里我要发表一点个人的看法,在A股市场，我们见多了挂羊头卖狗肉的公司，只要沾个“云”字，股价就能飞上天，市北高新的大数据成色如何？

咱们得辩证地看。

从“虚”的一面看，市北高新确实是一个平台，它自己并不生产服务器，也不写算法，它提供的是土壤，就像我们种花，市北高新提供的是花盆、肥料和温室，它把上海市北高新园区打造成了一个大数据企业的集聚地，像浪潮、亚马逊AWS、晶赞科技这些行业巨头都在这里设立了总部或者重要分支机构。

从“实”的一面看，这种集聚效应一旦形成，是很难被打破的，这就像我们平时买东西喜欢去大商场一样，因为那里品牌全，对于初创的科技企业来说，入驻市北高新，意味着更容易找到上下游的合作伙伴，更容易接触到投资人，甚至更容易拿到政府的补贴政策。

我个人认为，市北高新在“大数据”这个领域的定位是非常聪明的。 它没有盲目地去跟风搞自己不擅长的技术研发，而是利用自己在土地开发和园区运营上的传统优势，去拥抱新经济。

这就好比以前我们说“地主”，以前地主靠收租子过日子，现在的市北高新，是一个“新地主”，它收的不仅仅是房租，还有服务费、股权投资收益，它通过提供完善的产业配套，把这些高科技企业“圈”在自己的地盘上。

回首2018：那场关于“科创板”的疯狂记忆

聊市北高新,绝对绕不开2018年底到2019年初的那波行情，那是这只股票的高光时刻，也是无数散户的爱恨情仇。

当时,国家宣布要在上海证券交易所设立科创板并试点注册制，市场瞬间沸腾了，大家都在找谁是“创投之王”，市北高新因为参股了多家科创企业，加上它作为上海国资背景的产业园区，被资金疯狂追捧。

我还记得那个冬天,我身边的一个邻居，退休在家的大爷，平时只买银行理财的，突然兴奋地跑来问我：“小李，听说市北高新要翻倍，是不是真的？”那时候，市北高新走出了著名的“十二连板”，股价像坐了火箭一样。

后来的故事大家都知道了,概念炒作终归是概念，业绩的释放需要时间，当热度退去，股价从高点腰斩，再腰斩，很多追高进去的朋友被套得结结实实。

这里我必须严肃地指出： 现在的市北高新，已经不再是当年那个纯粹靠情绪驱动的“妖股”了，如果你现在还抱着“只要有科创利好，市北高新就要涨停”的心态去买它，那你大概率会亏钱。

现在的市场环境变了,资金变得更加理性，更加看重业绩和实实在在的分红，市北高新目前的估值逻辑，已经从“PE（市盈率）”逻辑转向了“PB（市净率）”和“NAV（净资产价值）”逻辑，也就是说，大家看的是它手里的土地和房子到底值多少钱，而不是它明天能不能搞出一个惊天动地的黑科技。

一个具体的投资逻辑：当“房东”的苦与乐

让我们把视角拉回到微观层面,来剖析一下当这个“房东”的生意经。

市北高新的收入主要来自几块：一是产业地产的销售和租赁；二是园区内的服务性收入；三是对外投资（也就是所谓的创投）。

在当前的经济大环境下,房地产日子不好过，这是共识，住宅地产在降价，商业地产空置率在上升，市北高新这种产业地产能独善其身吗？

我的个人观点是：压力很大，但韧性更强。

为什么这么说？我们来看一个生活中的例子。

假设你有一套住宅,租给了一对小夫妻，如果经济不好，他们可能选择回老家发展，或者两个人合租一个更小的单间，你的房子就空了，这就是住宅租赁的脆弱性。

市北高新租给的是企业,而且是科技型企业，这些企业一旦入驻，装修了办公室，拉了专线光纤，安置了服务器，它们的迁移成本非常高，就像我们开一家实体餐馆，装修花了大几十万，除非生意彻底做不下去，否则谁愿意轻易搬店？

这就决定了市北高新客户的粘性非常高,虽然在经济下行周期，企业可能会退租一部分面积来缩减开支，但彻底搬走的概率相对较低。

市北高新还有一个特殊的优势——上海静安。

大家不要小看这个行政区划,静安区是上海的高档CBD，虽然市北高新位于静安北部，相对市中心的南京西路、静安寺要偏远一些，但它依然享受着“静安”这个金字招牌带来的辐射效应，很多在张江或者漕河河泾租不起办公室的初创公司，或者想要在中心城区设立总部的企业，市北高新成了一个非常折中的选择：既在中心城区，租金又比核心CBD便宜不少。