上实发展股票，在地产寒冬中寻找国企的避风港，它能否成为你的压舱石？

大家好，我是你们的老朋友，一个在财经圈摸爬滚打多年，见过无数K线图起起落落的观察者，我想和大家聊聊一只颇具“老上海”韵味，却又在资本市场上经常被低估的股票——上实发展（600748.SH）。

在这个风起云涌的资本市场里，我们每天都在寻找机会，也在时刻提防风险，尤其是房地产行业，这几年可谓是经历了“冰火两重天”的考验，曾经的“香饽饽”变成了如今的“烫手山芋”，很多民营房企在债务危机的泥潭里挣扎，就在这一片哀鸿遍野中，我们如果把目光稍微收回来，聚焦到那些拥有国资背景、深耕核心城市的房企身上,或许会发现不一样的风景。

上实发展，就是这样一个典型的样本，它不像万科那样激进，也不像某些暴雷房企那样惊心动魄，它更像是一个稳重、甚至有点“保守”的上海老克勒，我就想用这2000多字的篇幅，剥开财报枯燥的外衣，结合我们生活中的真实体感，来深度剖析一下这只股票到底值不值得我们在这个时点去关注,去布局。

站在巨人的肩膀上：不仅仅是“地产”那么简单

我们要搞清楚上实发展是谁，它的全称是“上海实业发展股份有限公司”，听名字就知道，根正苗红，它的背后是上海实业（集团）有限公司，也就是我们常说的“上实集团”，这可是上海市人民政府在海外（香港）最大的综合性企业集团。

这就好比什么？好比在一个大家族里，上实发展虽然不是最耀眼的那个长子，但家底殷实，后台极硬，在现在的经济环境下，“爹”是谁，有时候比你自己努力更重要，上实集团拥有强大的资本运作能力和丰富的土地资源储备，这为上实发展提供了天然的“安全垫”。

我个人一直有一个观点：在行业下行周期，选股的第一逻辑不是“成长性”，而是“生存率”。 只要你活得比别人久，等到春天来了，你就是赢家，上实发展的国企背景，注定了它不会出现像某些高杠杆民企那样资金链断裂的风险，这种确定性，在当下这个充满了不确定性的市场里,是极其昂贵的奢侈品。

扎根上海：核心资产的护城河

我们再来看看它做什么，上实发展的主营业务是房地产，但它的核心聚焦点非常清晰——长三角,尤其是上海。

大家都知道，中国的房地产市场已经分化了，三四线城市的房子，送人可能都没人要，因为人口在流出，库存积压严重，但是上海呢？上海作为中国的经济中心，全球金融中心，它的土地资源是稀缺的，是不可再生的，只要有人口流入，只要产业还在升级,上海核心地段的资产价值就很难崩塌。

上实发展在上海有很多优质的项目，比如我们在虹口区看到的那个非常有名的“上实中心”,还有在崇明岛的那些生态开发项目。

这里我想插入一个具体的生活实例。

前阵子我去上海北外滩办事，路过上实开发的一个高端综合体项目，那天是周末，虽然是商业区，但我看到底层的商铺和咖啡馆人气很旺，不像有些新开发的商圈，除了周末平时冷冷清清，像个“鬼城”，我和在那里的一个保安大哥聊了几句，他告诉我：“这里的写字楼出租率挺高的，很多大公司都搬过来了，而且这边的物业管理很严，感觉很有档次。”

这个细节说明了什么？说明在实体经济面临挑战的时候，优质的企业依然在向核心地段聚集，能租得起北外滩写字楼的公司，抗风险能力通常不弱，而上实发展作为这些核心资产的持有者和运营者，它的现金流是有保障的，这就是所谓的“核心资产护城河”，它不靠那种“高周转、快回款”的激进模式卖房，而是靠持有优质资产收租、靠慢慢开发优质地块赚钱，这种模式虽然爆发力弱一点，但胜在长久,胜在稳健。

上实发展股票，在地产寒冬中寻找国企的避风港，它能否成为你的压舱石？

城市更新：旧瓶装新酒的生意

除了传统的房地产开发，上实发展还有一个非常有意思的标签——“城市更新”。

这又是一个什么概念呢？简单说，就是上海的老城区、老厂房、老大楼，不能拆了重建（因为没地了，或者有保护价值），那就把它改造、升级，变成现代化的办公楼、创意园或者高端公寓。

再讲个生活中的例子。

我有几个做设计的朋友，最近几年特别喜欢往上海的一些老工业区跑，比如原来的杨浦滨江，很多以前的纺织厂、钢铁厂，现在都被改造成了非常有格调的创意产业园，红砖墙配上落地玻璃窗，里面全是互联网公司、设计工作室，这种“城市更新”的项目，利润率其实非常高，因为拿地的成本相对较低,核心在于你的运营能力和改造能力。

上实发展在这方面是行家，因为它是上海本地国企，手里掌握着很多这种存量资源，当别人还在为了拿地争得头破血流的时候，上实发展正悄悄地把这些“老古董”变成“现金牛”，这就像是家里有祖传的宝贝，别人都在拼命打工买新手机，你却把祖传的玉拿出来擦一擦,立马身价倍增。

我个人非常看好“城市更新”这个赛道，未来中国房地产的增量市场会越来越小，存量市场的盘活才是大头，上实发展在这个领域的布局,让它具备了穿越周期的能力。

财务视角：低估值下的“隐形价值”

聊完感性的东西，我们得回归理性,看看数据。

打开上实发展的K线图和财报，你会发现一个很有趣的现象：它的市盈率（PE）和市净率（PB）在很长一段时间里都维持在比较低的水平，尤其是市净率，很多时候都在1左右徘徊,甚至跌破1。

这意味着什么？意味着你花1块钱，买到了账面价值1块钱甚至更多的资产，这在逻辑上是一种套利机会，市场给它这么低的估值，肯定有它的理由，市场担心的是房地产整体的暴雷风险，担心公司的成长性不足,担心国企的管理效率低下。

这里我要发表一个比较鲜明的个人观点： 我认为市场对于上实发展的担忧有点过度了，或者说，市场把“坏孩子”和“好孩子”混在一起打了板子。

上实发展的负债率虽然不低，但在可控范围内，而且融资成本极低，作为国企，它能拿到银行最优惠的贷款利率，在资金就是命的房地产行业，这就是核心竞争力，当民企的融资成本高达8%、10%甚至借不到钱的时候，上实发展可能只需要3%、4%的成本，这一进一出,利润空间就拉开了。

上实发展股票，在地产寒冬中寻找国企的避风港，它能否成为你的压舱石？

上实发展还涉足了养老产业和智慧城市，虽然这些业务目前在营收占比上还不算大，但这是一种“期权”，中国老龄化趋势不可逆转，上海的养老服务需求巨大，上实发展利用自己在崇明等地的资源布局养老，一旦模式跑通，未来的估值逻辑就完全变了，它不再是一个单纯的地产股，而是一个“地产+服务”的消费股。

风险提示：它不是暴富的工具

虽然我前面说了很多上实发展的好话，但作为一个负责任的财经写作者,我必须给大家泼一盆冷水。

上实发展股票，绝对不是那种能让你一年翻十倍的妖股，也不是那种能让你下个月就提车买房的神票。

它的性格是慢热的,甚至有时候是迟钝的。

股价弹性差： 在牛市的时候，它往往跑不赢大盘，更跑不赢那些热门的科技股，因为它盘子不算小，又是传统行业,游资不喜欢炒作它。
分红不算慷慨： 虽然国企有分红要求，但上实发展的分红比例在地产股里只能算中规中矩,不要指望靠它的分红养老。
行业天花板： 毕竟身处房地产行业，大环境如果继续恶化，房价出现大幅下跌，它也不可能独善其身，虽然上海房价坚挺，但如果成交量持续低迷,它的回款速度也会受影响。

如果你是一个激进的交易者，喜欢追涨杀跌，追求短期的高收益，那么这只股票对你来说就像“喝白开水”，没味儿,甚至会让你因为跑得慢而抓狂。