最近老有人问我，房地产股票还能不能买？感觉现在跌得够惨了，是不是到底了？我不是什么专家，我就是个自己瞎折腾的。不过这行我关注得久，自己也投过一些，赔过也赚过，就随便聊聊我自己的看法和操作。
我关注房地产股的起点
我开始琢磨这玩意儿，大概是在前几年棚改货币化那会儿。那时候真是随便买点啥都能涨，很多地产公司财报看着特漂亮，负债高点大家也不在乎，觉得有周转就行。那时候我主要看销售额和土储，觉得谁地多，谁卖得快，谁就能继续牛。
- 刚开始我投了一些头部公司，比如万科、保利，觉得大公司稳。
- 后来觉得光看大公司不过瘾，开始找一些区域龙头，比如在特定城市深耕的公司，想着它们本地关系拿地成本低。
那段时间，我主要靠政策面和数据面分析。政策一松动，马上就冲进去。那时候赚钱相对容易，给我的错觉是，这东西挺简单。
转折点：风向变了
转折点大概是从“三道红线”出来开始。我那时候还没太当回事，觉得大公司能调整过来。但后来发现不对劲了，政策开始收紧，银行放贷也慢了，市场情绪一下子就下去了。
我当时手里的几只股票，跌得那叫一个惨。我开始慌了，赶紧去研究这些公司的负债结构和现金流。以前只看销售额，现在才发现，负债里有多少是短期要还的，有多少是信托融资，这些风险太大了。
我的第一个大教训是：不要只看表面繁荣。现金流比利润更重要。利润可以做账，但现金流是实打实的。
今年的实践记录和看法
实践操作：从持股到观望
去年底到今年初，我基本把手里的地产股都清理得差不多了。当时亏了一些，但我觉得再不走，风险更高。现在这个阶段，我转变了思路，不再看整体市场有没有回暖，而是看有没有个别公司能活下来，或者找到新的盈利模式。
我现在的关注点主要集中在几个方面：
- 国资背景的地产商：这些公司在融资上明显有优势，抗风险能力强，而且它们很可能会承接一些出险房企的项目，进行整合。这就是一种结构性机会。我把目光转向了那些地方国资控股的房企。
- 转型方向清晰的公司：有些地产公司开始把重点转向物业管理、商业运营或者租赁住房。这些业务虽然增速没以前高，但胜在现金流稳定，能提供“安全垫”。我正在仔细研究这些公司的非开发业务占比和利润贡献。
我今年年初小仓位试水了一个国资背景的物业公司，逻辑就是房地产开发虽然不行了，但是存量物业管理需求还在，而且它有机会去接管那些暴雷公司的项目。这个操作目前看是正确的。
投资价值在哪里？
我觉得现在投资地产股，已经不是以前那种“看大势”的逻辑了。现在是“选马”的时代。投资价值藏在风险极低，且能够获得政策支持的地方。
我认为的机会点在：
1. “保交楼”和政策支持：国家现在重点是保交付，那些在保交付中有积极作用，且自身财务健康的国企，会得到更多政策倾斜和金融支持。这批公司相对稳健，但可能弹性不大。
2. 存量资产运营：如果一家公司手上有很多优质的商业地产、产业园或者租赁住房，这些资产带来的稳定租金和管理费，能让它们度过寒冬。这才是长期持有可以考虑的方向，相当于买入的是收租的生意，而不是高周转的开发生意。
3. 行业洗牌后的整合机会：当小公司扛不住了，大公司尤其是国企介入整合，这是一个利润的再分配过程。但这个过程很复杂，需要耐心，而且要非常仔细地甄别收购进来的资产质量。
我今年的策略就是：不碰高负债的民营房企，哪怕它跌得再低，因为风险不可控。只关注那些在存量市场有优势、或者有国资背景护航的公司。投资地产股，现在是带着找“避险资产”的心态去投，而不是找“暴富机会”的心态了。
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